LOCAZIONI OCCASIONALI A FINI RICETTIVI/ TURISTICI – I NUOVI ADEMPIMENTI DA RISPETTARE

La normativa di riferimento:

La legge regionale  n. 23 del 06.07.2018 ha introdotto l’art. 21 bis nella legge regionale n. 16 del 28.07.2017 “Norme in materia di turismo”, riguardante le così dette Locazioni occasionali a fini ricettivi, conosciute anche come Locazioni Turistiche, ossia locazioni presso unità abitative private che non superino la durata di 30 giorni.

Il citato art. 21 bis, dispone:

"Art. 21 bis (Locazione occasionale a fini ricettivi)

1. La locazione occasionale a fini ricettivi è consentita previa comunicazione al comune territorialmente competente con l'indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l'eventuale inserimento dell'unità immobiliare su un portale web di vendita on line.
2. Il locatore comunica a fini statistici all'Assessorato regionale competente in materia di turismo i dati sul movimento dei clienti alloggiati secondo i termini e le modalità stabiliti dalla Giunta regionale e effettua le comunicazioni di pubblica sicurezza ai sensi del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) all'autorità competente per territorio.
3. All'attività di cui al comma 1 si applicano le disposizioni di cui all'articolo 16, comma 8.".

L’art. 16, comma 8, della legge regionale n. 16 del 28.07.2017, a sua volta, dispone:

8. È istituito il registro regionale delle strutture ricettive extra-alberghiere, distinto per tipologia, tenuto dall'Assessorato regionale del turismo, artigianato e commercio che attribuisce l'Identificativo univoco numerico (IUN) per singola struttura. Lo IUN è attribuito in numerazione progressiva contestualmente alla registrazione allo Sportello unico per le attività produttive e per l'edilizia (SUAPE). Entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge l'Assessorato competente in materia di turismo attribuisce e comunica alle strutture esistenti lo IUN. Per la commercializzazione online delle strutture extra-alberghiere è obbligatoria l'esposizione dello IUN.

In data 18.09.2018 il Direttore Generale dell’Assessorato del Turismo, Artigianato e Commercio ha adottato la Determinazione n. 966 che ha istituito il registro delle locazioni occasionali a fini ricettivi, attribuito l’identificato univoco (I.U.N.) alle locazioni occasionali già censite e approvato il modello di dichiarazione.

La circolare ha chiarito che il combinato disposto dei commi 1 e 3 del citato art. 21 bis della L.R. 16/2017, porta ad escludere le locazioni occasionali a fini ricettivi, non esercitate in modo professionale, dalle procedure vigenti in materia di SUAPE. Quindi, per le locazioni occasionali/turistiche non è necessario presentare pratiche presso il SUAPE.

Tuttavia, anche le locazioni occasionali/turistiche dovranno richiedere all’Assessorato Regionale del Turismo l’attribuzione dello IUN, fare la comunicazione dell’attività al Comune competente, fare le comunicazioni ai fini statistici e di pubblica sicurezza, di cui si tratterà più specificamente di seguito.

Il D.L. 19.10.2023, n. 145, convertito dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191, ha successivamente disciplinato a livello nazionale le locazioni per finalità turistiche, le locazioni brevi, le attività turistico-ricettive ed ha introdotto il codice identificativo nazionale (CIN).

L’art. 13-ter del D.L. 145/2023, comma 1, dispone:

1 . Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell'amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del turismo, salvo quanto previsto dal comma 3, assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati.

L’art. 13-ter, comma 3, dispone:

3. Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7: (…omissis)

L’art. 13-ter, commi 6 e 7, dispongono:

6. Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l'obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell'unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore.

7. Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.

Gli adempimenti per la registrazione dell'attività

Pertanto, chiunque intenda destinare qualsiasi unità immobiliare alla locazione occasionale/turistica (in modo non imprenditoriale), è tenuto:

• Comunicare preventivamente al Comune competente, in base all’ubicazione dell’immobile,  la disponibilità dell’immobile e l’indicazione del relativo periodo, indicando i dati catastali dello stesso e prestando attenzione a non omettere la categoria che deve essere ricompresa tra A/1 - A/11 (tranne A/10).
  Qualora gli Alloggi siano più di 1 o abbiano subalterni catastali differenti, si dovrà compilare un modulo per ciascuno di essi, al fine della successiva attribuzione, a cura dell'Assessorato al Turismo, del codice IUN che identifica ciascun alloggio. La modulistica per la comunicazione al Comune è scaricabile da qui:   Modulo
• Chiedere alla Regione l'attribuzione dell'identificativo univoco numerico (IUN) e le credenziali per la piattaforma SIRED/ROSS 1000 (trasmissione movimenti turistici). Questo adempimento deve essere fatto esclusivamente online,  accedendo con SPID o con CNS, al portale dedicato di Sardegna Turismo al seguente indirizzo:  Locazionioccasionali.sardegnaturismo
• Chiedere le credenziali per l'accesso alla piattaforma allogiatiweb per le comunicazioni di Pubblica Sicurezza.  Per ottenere le credenziali di accesso a questo portale bisogna fare riferimento alla Questura di appartenenza.
• Chiedere l'attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) accedendo, con SPID o CNS, alla piattaforma della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), al seguente indirizzo:  Piattaforma Banca Dati Strutture Ricettive

Gli adempimenti per l'esercizio dell'attività

Per l'esercizio delle locazioni occasionali/turistiche, sulla base della normativa regionale e nazionale vigente è obbligatorio:

• Esporre il CIN - IUN  all'esterno di ogni struttura che ospita le locazioni. In proposito il Comune di Nurachi, essendo l'intero territorio comunale sottoposto a vincolo paesaggistico, con la deliberazione della G.C. n. 46 del 05.06.2025, ha chiarito che l’intervento di esposizione del codice CIN all’esterno delle unità immobiliari o delle strutture che ospitano le locazioni occasionali a fini ricettivi/turistiche, è da intendere come edilizia libera, che non necessita di autorizzazione paesaggistica né di una specifica pratica SUAPE.  Vedi la delibera
• Indicare il CIN-IUN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato relativo alle locazioni (es. siti internet, social media, manifesti, giornali, ecc.). I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l'obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell'unità immobiliare destinata alla locazione per finalità ricettiva/turistica.
• Dotare le strutture oggetto di locazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi

La normativa in materia prevede una serie di sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi innanzi descritti in materia di locazioni a fini ricettivi/turistici:

• sanzione da 800,00 a 8.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera priva di CIN nonché per chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN;
• sanzione da 500,00 a 5.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, e sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato, per la mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati. La sanzione si applica per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione;
• sanzione da 600,00 a euro 6.000,00 euro, per ciascuna violazione accertata, per la mancata dotazione dei dispositivi di rilevazione del gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge  nelle strutture o unità immobiliari.
• sanzione da euro 200,00 a euro 1.000,00 per il mancato rispetto degli obblighi di comunicazione di cui all'articolo 21 bis, commi 1 e 2 della L.R. n. 16 del 28.07.2017, ossia le comunicazioni delle presenze da effettuare nei portali Sired/ROSS1000 e Allogiatiweb.

Alle funzioni di controllo e verifica e all'applicazione delle sanzioni amministrative provvede il Comune nel cui territorio è ubicata la struttura o l'unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale.

Ulteriori chiarimenti

Si ribadisce che le presenti informazioni riguardano esclusivamente le locazioni occasionali a fine ricettivo/turistico gestite in forma non imprenditoriale. Per l'attività svolta in forma imprenditoriale, si deve invece presentare una pratica SUAPE.

Per ulteriori chiarimenti è possibile consultare:

• le FAQ del Ministero del Turismo al seguente indirizzo: FAQ
• Le indicazioni fornite da Sardegna Turismo, al seguente indirizzo: Locazioni occasionali